الجمعية الألمانية للأبنية الخضراء

الجمعية الألمانية للأبنية الخضراء 

أعلن عن تأسيس هذه الجمعية في عام 2007 لتصبح في شهر شباط من عام 2008 عضواً رسمياً في الجمعية العالمية للأبنية الخضراء. الجمعية الألمانية هي عبارة عن جمعية غير ربحية وهي تعتبر مركزاً علمياً بحثياً لتبادل الأبحاث والدراسات في مجال الاستدامة وتمنح الشهادات الخاصة في تقييم المشاريع الهندسية في هذا المجال.

وفي بداية عام 2009 قامت هذه الجمعية بوضع قواعد مبدئية لكود خاص بالأبنية الخضراء في ألمانيا ومنحت بالاعتماد على معايير وشروط هذا الكود وخلال طوره التجريبي أول شهادة جودة لمشروع كان عبارة عن بناء مكاتب هندسية في مدينة ميونيخ. وبعد عدة أشهر ومع انقضاء الطور التجريبي قامت الجمعية بمنح شهادات جودة في مجالات أخرى كالأبنية السكنية المشيدة مسبقاً والمشاريع الصناعية وغيرها من المشاريع الأخرى. النقلة النوعية للجمعية الألمانية كانت في مؤتمر Consense في منتصف عام 2009 في مدينة شتوتغارت حيث قدمت فيه النسخة النهائية من الكود الألماني للأبنية الخضراء وعرضت ما توصلت إليه من أبحاث ودراسات أمام العديد من الشركات العالمية والمشاركين من الجمعيات الدولية الأخرى لتنتقل بهذا من كونها جمعية ألمانية محلية لتصبح عالمية يستفاد من أبحاثها في هذا المجال.

ترى هذه الجمعية أن الأبنية الخضراء أو الاستدامة في مجال البناء والعقارات يجب أن تحقق:

• جودة عالية
• مردود اقتصادي جيد
• أن يحافظ المشروع على قيمته السوقية طيلة فترة استثماره أو استخدامه
• أن يكون المشروع صديق للبيئة

الأنظمة العالمية المختلفة للأبنية الخضراء

كما أوردت سابقاً ظهرت الأنظمة العالمية المختلفة في مجال الأبنية الخضراء تدريجياً وتتطورت بتسارع جيد. ومن هذه الأنظمة التالي وهي كما تكتب اختصاراتها بالانكليزية والألمانية والفرنسية :

· DGNB : Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.

· LEED : Leadership in Energy & Environmental Design (USA)

· BREEAM : Building Research Establishment Environmental Assessment Method (England)

· CASBEE : Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency (Japan)

· HQE : Haute Qualité Environnementale (Frankreich)

· Green Star (Australien)

سوف أقوم الآن بشرح مبسط لأهم ثلاث أنظمة بنظري وهي الألمانية والأميركية والبريطانية.

النظام الألماني للأبنية الخضراء DGNB :

تم تطوير هذا النظام من خلال العمل والتنسيق المستمرين ما بين الجمعية الألمانية للأبنية الخضراء ووزارة النقل والبناء وتخطيط المدن. حيث كانت ولادة هذا النظام منذ منتصف عام 2008 من خلال مؤتمر للأبنية الخضراء تم عقده في مدينة شتوتغارت وكان له فقط إصدار واحد وهذا الإصدار مختص بالأبنية قيد الانشاء والمشاريع قيد التنفيذ. يعنى هذا النظام بالمفاهيم البيئية والاجتماعية والتقنية في هذا المجال من أجل تحقيق الاستقرار للعقارات وثبات الأسعار للمشاريع الهندسية خلال دورة حياة المشروع.

علامة الجودة الألمانية في مجال الأبنية الخضراء هي عبارة عن الذهبية والفضية والبرونزية. بالطبع الذهبية تحقق كل مواصفات الجودة الألمانية في هذا المجال.

النظام الأميركي للأبنية الخضراء LEED :

تم وضع هذا النظام من قبل الجمعية الأميركية للأبنية الخضراء من أجل تقييم الأبنية وإصدار شهادات لها في مجال الأبنية الخضراء وتقييم مدى تحقيقها لمعايير الاستدامة. الهدف من هذا النظام يكمن في جعل المفهوم البيئي هو المحرك والموجه الأساسي لعمليات البناء في مجال البناء الصناعي وزيادة المنافسة بين شركات البناء لاعتماد هذا المفهوم في عمليات البناء وتوجيه سوق البناء والعقارات باتجاه أبنية خضراء.

هذا النظام يقدم مايلي:

· يصلح هذا النظام كحجر أساس وارتكاز لفريق التخطيط لأي مشروع هندسي عند وضع المخططات المبدئية له آخذين بعين الاعتبار مفهوم الأبنية الخضراء خلال التخطيط

· تقارير التقييم الخاصة بهذا النظام تصلح كصلة الوصل مابين المنفذين للمشروع والمهتمين به لإظهار مدى تحقيق المشروع لمفاهيم الأبنية الخضراء

إن شهادات الجودة الخاصة بهذا النظام هي البلاتينية والذهبية والفضية وشهادة الحد الأدنى وهي محقق للحد الأدنى من المعايير.

النظام البريطاني للأبنية الخضراء BREEAM :

قامت المؤسسة البريطانية للبحث بمجال البناء بوضع هذا النظام وتأسيسه. يضم هذا النظام العديد من الاصدارات الخاصة بالمكاتب والمنشأت الصناعية والمدارس والمحاكم والسجون والمباني السكنية والمشافي، إضافة إلى المنشأت قيد التنفيذ.

يمنح هذا النظام شهادة الجودة البيئية للمشاريع بعد فحص مدى تحقيقها لمعايير هذا النظام في المجال البيئي. بمعنى آخر يعنى هذا النظام فقط بالمجال البيئي لتقييم المشاريع دون العودة لتحقيها للمواصفات الاجتماعية أو التقنية كما في الألماني والأميركي.

التقييم يتم بمنح شهادات جودة ممتاز وجيد جداً وجيد ومقبول.

تطور مفهوم الأبنية الخضراء

تطور مفهوم "الأبنية الخضراء"

ظهرت في ثمانيات القرن الماضي العديد من الظواهر ذات التأثير السلبي على البيئة المحيطة بنا كتزايد انبعاثات غاز ثاني أوكسيد الكربون، وظهور التقلبات المناخية والأعاصير الغير مألوفة، وتناقص الموارد الطبيعية كالمياه، والعديد من الظواهر الأخرى التي دقت ناقوس الخطر عالمياً، فدفع هذا إلى تزايد النداء العالمي والدعوة لعقد مؤتمرات عالمية يناقش فيها تأثير ومخاطر هذه الظواهر على البيئة والوجود البشري وإيجاد حلول للحد منها.

يؤثر قطاع البناء التقليدي سلباً على البيئة حيث يساهم وحده في الزيادة المستمرة لانبعاث غاز ثاني أوكسيد الكربون بما يعادل حوالي 40 % من إجمالي الانبعاث العالمي من القطاعات الأخرى. هذه الانبعاثات تولد ظاهرة تسمى "الاحتباس الحراري".

يعتقد العديد من الخبراء في مجال البناء والاستثمارات العقارية بأن نمو قطاع البناء و المشاريع الهندسية الاستثمارية سوف يزداد عالمياً بنسبة تقارب 30 % عما هو عليه الآن خلال العقود الثلاث القادمة، ونصف هذه الزيادة سوف تكون ضمن أراضي التنين الأسيوي "الصين" (حسب الاحصائيات حوالي 20 بليون متر مربع سوف تستثمر بالصين عقارياً). هذه الزيادة تؤثر سلباً على البيئة من خلال زيادة انبعاثات غاز ثاني اوكسيد الكربون ولذلك فإن تطوير مفهوم الأبنية الخضراء ضمن أطر بيئية واقتصادية واجتماعية من أجل احتواء أزمة تدهور البيئة والسيطرة على عملية عدم الاخلال بها أصبح ضرورة لا بد منها.

إلى جانب خطر انبعاثات غاز ثاني أوكسيد الكربون ظهرت مشكلة قلة المصادر المائية الصالحة للشرب في نقاط كثيرة من العالم والتي بدأت تهدد الحياة البشرية وتضر بالبيئة. هذه الظاهرة بدأت بالظهور متزامنة مع ظهور أزمة التقلبات المناخية الغير عادية عالمياً. يعتقد خبراء البيئة بالاستناد على احصائياتهم ودراساتهم بأن الثلوج المتواجدة على قمة جبال هميلايا سوف تتناقص كثافتها خلال السنوات القادمة وأن المصادر المائية سوف تتناقص أيضاً. ما يزيد الطين بلة هو أن قطاع البناء والاستثمار العقاري يستنزف حوالي 30% من المخزون المائي الصالح للشرب على الأرض وهذا بدوره يدفع إلى ضرورة الإسراع في التطبيق العملي لمفهوم الأبنية الخضراء في قطاع البناء ونقله من حيز الأفكار النظرية إلى واقع التطبيق.

الخطر الثالث يكمن في التطور المذهل للمدن في العقود الأخيرة واتساع رقعتها وازدياد الهجرة الداخلية من الريف إلى المدينة. هذا التطور كان له الأثر السلبي في الامتصاص المستمر للطاقة الكهربائية المنتجة. ولما كانت الطاقة الكهربائية في العديد من دول العالم وعلى الأخص الدول الغير متقدمة كإفريقيا تنتج دون مراعاة للبيئة أو دون الاعتماد على مصادر الطاقة المتجددة كان لابد من التطبيق السريع لمفهوم الأبنية الخضراء للتقليل من استهلاك الطاقة ضمن هذا القطاع.

الدول الغربية ومنها الولايات المتحدة وكندا وأوربا بدأت بالخطوات العملية لتفعيل هذا المفهوم ضمن قطاع البناء وقدمت أيضاً منح ومساعدات للدول الغير متقدمة من أجل اللحاق بالركب ليصبح تطبيق هذا المفهوم عالمياً بمعنى الكلمة ولإنقاذ ما يمكن انقاذه من البيئة وتحسين ظروف معيشة البشر في المستقبل.

إذاً يعرف البناء الأخضر كمصطلح بأنه البناء الذي يحقق استهلاكاً فعالاً ومثالياُ للطاقة والماء ويقلل بالوقت نفسه من التأثيرات السلبية على صحة البشر والبيئة. هذا التحقيق يجب أن يتم التخطيط له على أسس الاستدامة خلال مرحلة وضع المخططات للبناء ومن ثم خلال مرحلة التنفيذ والتشغيل والهدم عند انقضاء العمر الاقتصادي للبناء وهذا ما يسمى بدورة حياة البناء (تخطيط – بناء – تشغيل – هدم وإزالة)

التطور التاريخي لمفهوم الأبنية الخضراء

تاريخ الأبنية الخضراء

ولد مفهوم الأبنية الخضراء في ثمانيات القرن الماضي على يد الجمعية الأميركية للمعماريين AIA والتي قامت فيما بعد بتأسيس ما يسمى اللجنة البيئية Committee on the Environment . عملت هذه اللجنة بالتعاون مع نقابة المهندسين المعماريين الكندية على صياغة مفهوم الأبنية الخضراء. بعد عدة سنوات وبالتحديد عام 1993 تم تأسيس الجمعية الأميركية للأبنية الخضراءUS Green Building Council   USGBC من أجل تعميق المفهوم البيئي في قطاع البناء الأميركي. قامت بريطانيا في الوقت نفسه من تأسيس جمعيتها للأبنية الخضراء UK Green Building Council UKGBC.

قامت العديد من الدول مثل كندا و استراليا و فرنسا واليابان لاحقاً بتأسيس جمعياتها أسوة بأميركا وبريطانيا. أما ألمانيا فكانت متأخرة بطرح هذه الفكرة لحين عام 2008 من خلال مؤتمر تأسيسي بدعم من وزارة النقل والبناء وتطوير المدن الألمانية وبمشاركة الجمعية الألمانية للأبنية الخضراء DGNB المؤسسة حديثاً حينها لتقدم نموذج لنظام الأبينة الخضراء مشابه لتلك النماذج في الدول الأخرى المذكورة أعلاه. تعمل الآن هذه الدول سوياً على التطوير المحلي والدولي لهذا المفهوم تحت سقف الجمعية العالمية للأبنية الخضراء.

الجمعية العالمية للأبنية الخضراء

تاريخ وتأسيس الجمعية.

ظهرت فكرة تأسيس الجمعية العالمية للأبنية الخضراء World GBC في تسعينيات القرن الماضي وذلك مع تزايد المعلومات المجمّعة عن أسباب التغيرات المناخية وتأثيرها على الحياة البشرية إضافة إلى تزايد استهلاك الطاقة الكهربائية بشكل كبير ضمن مجال الأبنية والعقارات في العديد من الدول. لذلك ساهمت هذه الدول جميعاً على البدء بتأسيس هذه الجمعية من أجل وضع أسس لترشيد استهلاك الطاقة والحد من التأثير السلبي على البيئة.

ولدت فكرة تأسيس هذه الجمعية لأول مرة في مدينة ناجويا باليابان ضمن مؤتمر يعنى بتغيرات البيئة في عام 1998. في العام التالي وبالتحديد عام 1999 بدأت الجمعية العالمية للأبنية الخضراء عملها في مدينة كاليفورنيا في الولايات المتحدة الأميركية وكانت الدول الأعضاء حينها:

1. الولايات المتحدة الأميركية
2. استراليا
3. اسبانيا
4. المملكة المتحدة
5. اليابان
6. الامارات العربية المتحدة
7. روسيا
8. كندا

من أعمال هذه الجمعية دعم جميع الخطط والمقترحات بخصوص تطوير وتحديث المعايير، والتقنيات، والمشاريع المتعلقة بمجال الأبنية الخضراء. هذه الجمعية ليس لها أي طابع سياسي وإنما يمكن القول هي جمعية علمية وأشدد على قول علمية بمعنى الكلمة وتعنى بجميع الأبحاث والتجارب في مجال الأبنية الخضراء.

لذلك فالهدف الأساسي والرئيسي لهذه الجمعية ومنذ تأسيسها دعم البلدان الأعضاء وحتى غير الأعضاء من أجل تطوير معايير خاصة بكل بلد ووضع قوانين وأنظمة متعلقة بها بما يتعلق بمفهوم الاستدامة والأبنية الخضراء.

ولذلك تسعى هذه الجمعية دوماً ومن خلال مؤتمراتها أو الأبحاث التي تقوم بها إلى توسيع قاعدة أعضائها وحث البلدان التي لم تشارك فيها بعد أو التي لا تملك نظامها الخاص والمتعلق بالأبنية الخضراء على تأسيسه والاندماج تحت قبة هذه الجمعية لتبادل الخبرات والأبحاث مع الدول الأعضاء الأخرى لتطوير كل النتائج في مجال الأبنية الخضراء.

فعلى سبيل المثال وليس الحصر تمتلك الجمعية الاميركية للأبنية الخضراء USGBC وحدها ما يقارب الـ 7200 عضو والممثلة بشركات المقاولات الأميركية والمكاتب الهندسية المهتمة بهذا المجال والرقم قابل للزيادة المستمرة.

يتم تمويل الجمعية العالمية للأبنية الخضراء من خلال الرسوم التي يدفعها الأعضاء المشاركين بها وهذه الجمعية ليست جمعية ربحية هدفها جمع المال وإنما يتم استثمار هذه الرسوم في اجراء الأبحاث والمشاريع التي تطور هذا المفهوم.

حالياً تضم الجمعية العالمية للأبنية الخضراء حوالي 15 دولة عضو فيها وهم الأرجنتين، استراليا، البرازيل، الهند، ألمانيا، فرنسا، اليابان، كندا، المكسيك، نيوزيلندا، تايوان، جنوب أفريقيا، الولايات المتحدة الأميركية، المملكة المتحدة والإمارات العربية المتحدة.  يضاف إليها عدة دول أخرى بصدد تطوير نظام أبنية خضراء خاص بها لتلتحق فيما بعد بالجمعية العالمية ومن هذه الدول أذكر التشيلي، مصر، اليونان، الكويت، بولندا والنرويج.

رؤى ومهام الجمعية العالمية:

الرؤى والآمال التي ترتكز عليها الجمعية العالمية تكمن في السعي الحثيث والدائم من أجل تعميق مفاهيم الاستدامة في مجال البناء والصناعة مستقبلاً لإنقاذ ما يمكن إنقاذه من البيئة. ولذلك فإن الدول العالمية والتي يشغل مجال البناء والاستثمار العقاري فيها حيزاً كبيراً من اقتصادها تعمل مع هذه الجمعية من أجل تحقيق هذه الرؤية المستقبلية. 

أما مهام الجمعية فهي:

• وضع المشاريع الهندسية والاستثمارات العقارية على طريق  الاستدامة
• رفع مستوى تبادل الخبرات وزيادته ما بين الشركات والدول الأعضاء من خلال اللقاءات المستمرة ضمن المؤتمرات العالمية والدورية التي تنظمها الجمعية أو اللقاءات العلمية
• دعم الدول الأعضاء لتتمكن من تطوير أنظمتها الخاصة.

الأنظمة الخضراء عالمياً

منذ تأسيس الجمعية العالمية للأبنية الخضراء تأسست معها الجمعيات الخاصة لكل دولة عضو فيها واذكر منها:

·         الجمعية الألمانية للأبنية الخضراء DGNB

·         الجمعية الأميركية للأبنية الخضراء LEED

·         الجمعية البريطانية للأبنية الخضراء BREEAM

·         الجمعية اليابانية للأبنية الخضراء CASBEE

·         الجمعية الفرنسية للأبنية الخضراء HQE

·         الجمعية الاسترالية للأبنية الخضراء Green Star

جميع هذه الجمعيات تتفق من حيث الأسس والمبادئ الأساسية وهذه الأسس تشمل مراعاة المعايير الاجتماعية والبيئية والاقتصادية وتختلف في معايير أخرى تتفق وطبيعة البلد المؤسس لنظامه.

وهنا سوف استعرض لمحة سريعة عن الأنظمة الألمانية والأميركية والبريطانية لأقوم في الفصول التالية بالتعمق فيها أكثر وتقديمها للقارئ بصورة مفصلة.

النظام الألماني للأبنية الخضراء DGNB :

تعنى الجمعية الألمانية للأبنية الخضراء بالتعاون مع وزارة النقل والبناء وتطوير المدن في ألمانيا بالتطوير المستمر للنظام الألماني للأبنية الخضراء حيث تم طرح هذا النظام لأول مرة في منتصف عام 2008 وكان يهتم فقط بتقييم الأبنية قيد الإنشاء والتعمير. تميز هذا النظام عن أخواته بأنه قام بإضافة معايير جديدة للمفهوم الاقتصادي للأبنية الخضراء وتعمق فيه أكثر من الأنظمة الأخرى والتي كانت تركز فقط على المفهومين الاجتماعي والبيئي بشكل كبير. هذه الإضافة أثرت الأنظمة الأخرى وأدّت إلى مراقبة وتقييم دقيق للمشاريع خلال دورة حياتها من الناحية الاقتصادية ضمن إطار مفهوم الاستدامة.

النظام الألماني يمنح بعد تقييمه للمشاريع ثلاث شهادات وهي "الذهبية" و"الفضية" و"البرونزية" وكل شهادة تتناسب مع مدى تحقيق المشروع للمعايير المتعلقة بكل شهادة على حدة.

النظام الأميركي للأبنية الخضراء LEED:

أسست الجمعية الأميركية نظامها للأبنية الخضراء في تسعينيات القرن الماضي والذي يقيّم المشاريع في مرحلة التخطيط ويراقب مدى تحقيقها لمعايير الأبينة الخضراء خلال مرحلة التنفيذ.

أهداف هذا النظام تكمن في تعريف الاستدامة من خلال المعايير والقوانين التي يسنّها بشكل مستمر وجعل المفهوم البيئي يلعب دوره خلال مراحل تشييد المشاريع ورفع مستوى المنافسة بين الشركات لجلب مشاريع تهتم بالاستدامة وزيادة الوعي التجاري لهذه المشاريع مربوطة بالاستدامة وتوجيه سوق العقارات كاملاً باتجاه ما يسمى بالأبنية الخضراء.

يصلح هذا النظام خلال مرحلة التخطيط للمشاريع:

1.      لأن يكون المعيار الأساسي لفريق تخطيط المشاريع خلال مرحلة التخطيط للجانب البيئي للمشاريع

2.      لأن يكون من خلال التقارير والبيانات التي يقدمها ركيزة يرتكز عليها المستثمر والمهتم بهكذا مشاريع تراعي مفهوم الاستدامة

النظام الأميريكي يمنح بعد تقييمه للمشاريع الشهادات التالية: "البلاتينية" و"الذهبية" و"الفضية" و"شهادة محقق للشروط الدنيا".

النظام البريطاني للأبنية الخضراء BREEAM:

تم وضع حجر الأساس لهذا النظام من مؤسسة تطوير الأبحاث المتعلقة بالبناء ببريطانيا وتم تطويره فيما بعد على يدها ليشمل العديد من المجالات التي ينظمها فعلى سبيل المثال هنالك كود الأبنية، وكود المنشآت الصناعية، وكود المدارس، وكود المحاكم، وكود السجون، وكود المشافي، وكود الأبنية السكنية المتعدة والخاصة.

يمنح هذا النظام شهادة بيئية بعد أن يقيّم المشروع اعتماداً على مجموعة من المعايير الناظمة. هذه المعايير تقيم تأثير هذا المشروع بتسلسل هرمي على البيئة العامة وثم المحلية والمحيطة وضمن نطاق الحي أو الشارع الموجود فيه.

يتم التقييم من خلال نقاط يحصّلها المشروع عند تحقيقه لكل معيار من معاييره ومجموع النقاط النهائي يحدد الشهادة التي يجب أن يتم منحها لمالك المشروع. فالشهادة إذاً إما أن تكون "ممتاز" أو "جيد جدا"ً أو "جيد" أو "متوسط". الشهادة التي يحصل عليها مالك المشروع بعد التقييم تمكنه من تحديد مدى جودة مشروعه من ناحية الاستدامة ضمن سوق البناء والعقارات.

Corporate Real estate management

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
احب ان اورد مقالة من رؤية شخصية وخبرة متواضعة لإدارة العقارات والممتلكات

إدارة العقارات والممتلكات Corporate Real estate management:
تمهيد :
تعرف إدارة العقارات و الممتلكات على أنها مفهوم اداري ضمن قطاع العقارات والممتلكات وذلك من أجل إدارة الشركات الصناعية او التجارية أو الشركات العاملة في مجال الخدمات المختلفة .
ويمكن أن يشار لها على انها الإدارة الفعالة وذات النتائج الموجهة بحسب المتطلبات والضرورات في مجال العقارات .
وهذه الإدارة كمفهوم مؤسساتي موجه تختص بالشركات التي لا تكون ملك لفرد واحد وإنما هي ملك لعدد لا بأس به من الشركاء.
2 - الوظيفة التي يتوجب على هذه الإدارة أداءها:
·تفسير وتحليل وضع القعارات بالسوق بحسب المعايير الاقتصادية المعتمدة لها .
·العمل انطلاقاً من المفاهير الاستراتيجية في المجالات التجارية واختيار الموقع والوضع الاقتصادي والتجهير وما إلى ذلك ضمن سوق العقارات .
·التحكم و استيعاب المفاهيم المطورة ضمن هذا المجال .
3 - أهداف هذه الإدارة :
·تحديد واستخدام العقارات أو الأملاك على انها مقدرة على النجاح بالإضافة لكونها مصدر للموارد .
·المحافظة على قدرات وطاقات المتنافسين ضمن الشركة الواحدة .
·المساهمة ضمن الاسهم وتفعيلها .
4 - المشاكل التي تعترض إدارة الممتلكات التشاركية على أرض الواقع :
·نقصان في الايضاح المتعلق بطبيعة شركات القعارات :
سوق العقارات لا تملك أو بالكاد تملك ايرادات ومنافسة .
oقطاع امتلاك الأراضي والأبنية لم يتم توجيهه بالشكل الجيد من أجل زيادة نسبة المشاركة والأسهم فيه .
·ارتباط سطحي استراتيجي ضعيف ضمن هذه الإدارة .
oإن الشركات في اغلب الحالات لا تمتلك مفاهيم واضحة او خيوط تربطها مع التعامل الاستراتيجي لسياساتها وموقعها ضمن السوق
oمدراء الشركات يطلعون من وقت لآخر وبتفاوت كبير احيانا على سريان السياسة الاستراتيجية للشركة
·مراقبة خاطئة من خلال الإدارة من الأعلى Top-Management :
oالإدارة من الأعلى ماهي إلا عبارة عن عملية تصديق فقط لخطط القرارات في سوق العقارات
oفقط عند حصول أزمة اقتصادية تتحرك الادارات العليا لمتابعة القرارات ومجريات الأزمة
5 - أهمية إدارة الممتلكات :
·بسبب التغيرات والتطورات العالمية فإن اهميتها ضمن الشركات بدأت بالتزايد
·لأن شركات القعارات تتحكم بمبالغ مالية ضخمة لا بد من ادراتها ادارة صحيحة
·امكانية وجود ضخ كبير من المال ضمن هذا المجال
·لأن سوق العقارات تمثل بحد ذاتها تحدياً كبيراً ضمن سوق المال لا بد من ادارته إدارة صحيحة .
6 - ماهي الكلف المترتبة على مالك العقار ومستخدمه :
هناك كلف عديدة يمكن ان تتوزع على كل من المالك والمستخدم فمثلاً الضرائب والآجار والتأمين وكلفة الاكتتاب والفوائد وكلف إدارية وكلف صيانة وماإلى ذلك من كلف اخرى.
ماهي الكلف المتعلقة بإدارة العقارات :
عادة تحدد الكلف التي تستحق في إدارة العقارات بـ 3 – 10 % من حجم التصريف ضمن السوق بالسنة بالإضافة إلى 5 – 15 % من حجم الكلف الكلية .
وعادة ما يكون تقدير حجم هذه الكلف بالشكل الدقيق في كثير من الشركات العاملة في هذا المجال غير ممكن أو غير معروف .
وإن الطرق التقليدية وأنظمة الحساب المتبعة لتحديد هذه الكلف عادة ما تعيق عملية تحديدها بالشكل الدقيق الأمر الذي قد يحجب الرؤية الدقيقة لمقدارها أمام عين المستخدم للعقار .
وعلى أساس ذلك تظهر اهمية إدارة العقارات وتسييرها لسببين وهما :
·أن عائدات الأرباح السنوية للأراضي والابنية منخفضة وليست بالمرتفعة .
·ان الشركات والتي تملك الكثير من العقارت غالباً ما تكون بسوق البورصة مادون التقييم الاعتيادي للمجالات السوقية الأخرى.
7 - الخلاصة :
ويمكن نهاية الخلاص إلى أن إدارة العقارات لها تأثير كبير جداً على نجاح الشركة وقيمتها المادية وذلك من خلال :
·تأثيرها على مقدار رأس المال الموظف ضمن الشركة بسوق العقارات
·تأثيرها على مدة وطول الاستثمار ضمن سوق العقارات
·تأثيرها على تحليل تركيب الكلف والأسعار
.تأثيرها على اتخاذ القرار السليم في حالة الوقوع بحالة استثمار خاطئة

دراسة اقتصادية شاملة لمشروع ما

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته.
كثيراً ما يطلب منا اجراء دراسة كاملة لمشروع ما ولكن وحسب احصائية خاصة قمت بها جدت ان عدد لا بأس به من المهندسين لا يعرفون من أين يبدأون أو ماهي الخطوات الازمة لذلك.
من هذا المنطلق اود ان اطرح بين أيديكم دراسة كاملة وعملية لتطوير مشروع من الألف إلى الياء مع اهم وابرز الخطوات وبأيجاز.

في البداية إن الدراسة الصحيحة والتحليل السليم للمعطيات الميدانية المتاحة والمتوفرة لأي مشروح سوف تضعنا كنتيجة حتمية على الطريق السليم لإنجاح المشروع مهما كانت درجات تعقيده.

في البداية ولتحليل معطيات أي مشروع يتم تقسيم هذا التحليل إلى المراحل التالية :

1. التحليل المكاني والميداني للمشروع
2. تحليل سوق العقارات والمنافسة ضمن هذه السوق
3. التحليل الاقتصادي للسوق
4. وضع الخطة العامة والرؤية المتتوقعة للمشروع اعتماداً على ماسبق من تحليلات .

بالواقع المشروع التي طلب مني ومن زملائي دراسته كانت عبارة عن دراسة الجدوى الاقتصادية لأفضل مشروع يمكن ان تقام على عقار كائن في مدينة ألمانية علماً أن عدد من الأبنية قائمة على هذا العقار وهو عبارة عن معهد تابع للجامعة ومجلس المدينة يريد هدم هذا الأبنية واستثمار العقار من جديد بما يعيد ريعية أو ربح على مجلس المدينة وتحديد الأمثل.

• التحليل المكاني والميداني للمشروع :

يعتمد التحليل المكاني للعقار المطلوب اقامة المشروع عليه جملة من الدراسات التي تتنوع كمايلي 
تحديد الموقع الجغرافي للقعار ومكان تواجده بالنسبة للمدينة الموجود فيها بدقة مع تحديد مساحة أرض المشروع والمساحة المبنية عليه وطول الشوارع المحيطة بالعقار والشكل التقريبي لأرض العقار اذا كانت مربعة ام مستطيلة ام غير ذلك .
بعد ذلك قمنا بعمل مسقط للعقار مع تحديد الابنية القائمة عليه وامكنتها .
قمنا أيضاً بعمل دراسة سريعة لوضع الأبنية وكسوتها من الداخل والخارج وتأثيثها والتوزيع الداخلي لها.
قمنا أيضاً بإجراء دراسة احصائية للمقاطعة بشكل عام من حيث المساحة الاجمالية وعدد السكان فيها ومن ثم دراسة احصائية للمدينة من حيث المساحة أيضاً مع عدد السكان فيها والتوزع الديموغرافي .
قمنا بعمل دراسة احصائية ايضاً لتحديد المناطق الأفضل سكنيا بالمدينة متدرجين إلى الأقل طلباً للسكن لنحصل بالنهاية على خارطة للمدينة لتحديد أفضليات مواقع السكن فيها.
التوزع السكاني كان له نصيباً وافراً من دراستنا لأن السكان هم العامل الأساسي لتحديد حجم الطلب ضمن السوق العقاري وبالتالي حددنا عدد السكان بالمدينة التي يقع مشروعنا فيها والكثافة السكانية وأيضاً التوزع العمري للسكان ونسبة كل فئة عمرية بالنسبة لمجموع الكلي لسكان المدينة ايضاً لسكان القسم الواقع فيه المشروع.
حددنا أيضاً الدخل السنوي الاجمالي للسكان القاطنين ضمن قسم المدينة الواقع مشروعنا فيه لأن هذه الدراسة تسمح لنا بتحديد السعر الأنسب للشقق الذي يمكن على اساسه أن نحدد.
علاوة على ذلك قمنا بدراسة النشاطات الترفيهية التي يمكن ان تتوافر بالقرب من مشروعنا من مسابح وملاعب ومراكز ترفيه وأسواق ومولات وما إلى ذلك لأهميته في جلب الزبائن للتسجيل وشراء عقاراتنا .
حددنا أيضا الضرائب المتعامل بها في هذه المدينة ومايمكن ان يترتب على العقار في حال بنائه لادخالها ضمن الكلف الاجمالية للمشروع .
قمنا أيضاً بإجراء دراسة مستفيضة لموقع العقار الطبوغرافي وتدرج الارض والطرق أو الاوتسرادات القريبة منه وبعده عن مركز المدينة والمواقف القريبة منه وأهم نقاط النقل المتوفرة بالقرب منه .
ايضاً حددنا فيما اذا كان الغاز والكهرباء والماء والتصريف الصحي مخدم بشكل جيد في هذا العقار وباعتبار انه مبني بالاساس فهذه الخطوط كانت موجودة بالأساس .
من الدراسة السابقة نكون قد انتهينا من المرحلة الأولى.

• تحليل سوق العقارات والمنافسة ضمن هذه السوق.

في هذه المرحلة قمنا بتقسيم هذا التحليل إلى مراحل عدة وهي تحليل سوق المكاتب والشركات وتحليل سوق السكن وتحليل سوق الفنادق وسوق المهن الحرة والمختلفة والطلب على كل سوق.
سوق المهن الحرة والمختلفة :
حددنا تحت هذا البند أماكن توزع هذه الاوسواق ومكان توضعها بالنسبة للمدينة وبالنسبة للمنطقة القريبة من عقارنا ولاحظنا ما اذا كان عقارنا صالح لاقامة مشروع يختص بمحلات ومراكز للمهن المختلفة وكنتيجة لذلك وجدنا عدم نجاح هكذا نوع على القعار من المشاريع.
سوق الفنادق .تعتبر المدينة التي سوف يقام المشروع فيها مدينة معارض واحتفاليات مختلفة منذ القرن الماضي لذلك كثرت الفنادق في هذه المدينة بشكل لافت الامر الذي جعلنا نستبعد فكرة اقامة فندق على أرض المشروع.
سوق المكاتب والشركات .لأن العقار يبعد عن مركز المدينة التجاري جعل اقامة أبنية أو مجمع للمكاتب والشركات على هذه العقار فكرة غير جيدة ولا تعود بالربح الجيد على المشروع.
سوق السكن والطلب على الشقق.
وجدت من دراستنا الاحصائية طلب لافتاً في سوق الشقق والبيوت علماً أن نسبة الزيادة السكانية تقدر بحوالي 1.3 % سنوياً وأن نسبة المنتقلين لمدينة سنوياً حوالي 1.8 % الأمر الذي يزيد من الطلب على الشقق والبيوت وقد لاحظنا من الدراسة الاحصائية أن البيوت التي يقطنها شخص أو شخصين يكون الطلب عليها اكثر من تلك التي يقطنها 3 أشخاص او يزيد الامر الذي دفعنا إلى اعتبار هذه النقطة مهمة للمشورع المقترح على العقار وهي شقق شكنية معدة لشخصين وتبلغ مساح الشقة الواحدة حوالي الـ 90 م2 وتناسب الشريحة العمرية مابين 32 سنة إلى 46 سنة.
قمنا أيضا بدراسة المنافسة ضمن سوق الشقق والبيوت فلاحظنا انه خلال النصف الأول من عام 2008 لم يتم انجاز الكثير من الأبنية السكنية في هذه المنطقة الامر الذي زاد من اهمية المعيار الذي اعتمدنا والرؤية المتوقعة لمشروعنا.

• التحليل الاقتصادي للسوق

قمنا باعداد دراسة اقتصادية دقيقة للميزانية المادية لكل نوع من أنواع المشاريع المرشحة لتشييدها على هذا العقار وكانت كالتالي .

1. تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية على أرض العقار والربح العائد من بيعها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 14.11 %
2. تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية على أرض العقار والربح العائد من تأجيرها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 23.13 %
3. تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد مكاتب على أرض العقار والربح العائد من بيعها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 36.35 - %
4. تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية على أرض العقار والربح العائد من تأجيرها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 12.32 %
5. تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية ومكاتب على أرض العقار والربح العائد من بيعها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 9.43 %
6. تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية ومكاتب على أرض العقار والربح العائد من تأجيرها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 10.07 %

من المعايير السابقة خلصنا إلى أن المشروع المثالي هو تشييد أبنية سكنية على هذا العقار وتأجيرها.

• وضع الخطة العامة والرؤية المتتوقعة للمشروع اعتماداً على ماسبق من تحليلات .

اعتماداً على ماسبق من التحليلات العملية للمشاريع الممكن اقامتها على العقار خلصنا إلى أن الأبنية السكنية والتي تبلغ مساحة الشقة فيها حوالي 90 م2 ومعدة لسكن شخصين هي الأمثل لتنفيذها وفي هذه المرحلة قمنا باعداد المساقط والمناظير المقترحة والفرش الداخلي وماإلى ذلك لنصل إلى الشكل التالي المتوقع للأبنية

أخيراً قمنا بدراسة السبل الكفيلة للإعلان عن المشروع ضمن وسائل الاعلان العاملة مع منح اسم للمشروع ووجدنا السبل لنشر الاعلانات كالتالي :

• ضمن الجرائد
• تخصيص موقع انترنت خاص بالمشروع
• ضمن مواقع الانترنت
• ملصقات ضمن الباصات أو مواقف القطارات أو اماكن التسوق العامة
• استئجار طائرة أو بالون وتعليق اعلان قماشي عليه ليحلق فوق المدينة لمدة ساعة على سبيل المثال
• الطلب من رسامي الجدران رسم شعار المشروع ضمن ساحة عامة للفت نظر الناس للمشروع

أرجو ان اكون قد وضحت قسماً هاماً من هذه الدراسة التي استغرقت منا فترة الثلات أشهر لوضع الرؤية للمشروع الأفضل .